Toulouse-Aurora – Newsletter de Mars

Acquérir ou faire construire des locaux professionnels via un « crédit classique » peut s’avérer complexe lorsque l’entreprise ne dispose pas d’une trésorerie suffisante pour constituer (et immobiliser) les apports, inévitables dans la procédure.

Le crédit-bail immobilier (CBI) est alors une option qui, outre le fait de pouvoir limiter sensiblement la part exigible d’autofinancement, revêt d’autres types d’avantages tels que ceux repris ci-après. De fait, deux tiers des financements de murs d’entreprises sont réalisés aujourd’hui par ce biais.

• Rappel : une économie de trésorerie. Le crédit-preneur n’a pas à réaliser d’apport (ou peu).
• Un niveau de garantie moindre que pour un crédit classique (le propriétaire est le crédit-bailleur).
• La possibilité d’un contrat de crédit-bail établi « sur mesure » (par exemple avec progressivité des loyers, paliers, franchise en capital, saisonnalité…).
• Une fiscalité attractive : les loyers sont intégralement déductibles du résultat imposable dans la limite des montants inhérents aux constructions (prix du foncier exclu), sur 12 à 15 ans – en regard d’un amortissement sur 20 ans si crédit classique.
• La sous-location est autorisée (si le crédit preneur est une SCI).
• Une levée d’option anticipée est possible (rachat avant le terme du contrat) à partir de la 7ième année.
• Des subventions peuvent être intégrées dans le contrat avec pour impact une diminution des loyers, sachant que celles-ci ne sont souvent accordées qu’en cas de crédit-bail.
• La valeur de rachat de fin de contrat peut être majorée de façon à pouvoir équilibrer financièrement l’opération entre loyers perçus et loyers à payer au crédit-bailleur..

• Dans le cadre d’une valeur de rachat de 1€, Lles derniers loyers n’est ne sont pas déductibles fiscalement :. Celails correspondent à la fraction des loyers concernant le prix du terrain lequel, par principe, ne s’amortit pas comptablement, d’où l’intérêt d’avoir une VR équivalente au prix du foncier.
• Réintégration du « suramortissement » dans les résultats du crédit-preneur : différence entre « l’amortissement » effectué dans le cadre du CBI (plus rapide) et celui qui aurait été pratiqué en cas de crédit classique. Pour exemple, si CBI sur 15 ans la réintégration sera égale à 5/ 20ième. A noter que ce résultat peut lui-même être amorti sur la durée d’utilisation des locaux restant à courir. Par exemple, si durée CBI de 15 ans, amortissement sur 5 ans.
• Paiement de droits de mutation calculés non pas sur la valeur vénale du bien mais sur la valeur de rachat du CBI (sauf si VR de 1 €).très souvent 1 €). Ils sont donc négligeables Le montant est alors négligeable.