Rachat d’hôtel : comment monter un dossier de financement ?

Votre projet est de financer le rachat d’un hôtel ! Seulement, vous ne savez pas comment monter et présenter votre dossier de financement. Comme cette opération est complexe, il importe d’être bien accompagné. Voici les clés pour financer le rachat d’un hôtel.

#1 – Évaluer les besoins financiers

Lors de l’acquisition des titres d’un hôtel, la plus grande difficulté est d’identifier le besoin financier :

• D’une part, la valeur des titres est déterminée en fonction d’une valeur de fonds de commerce acceptée pour l’acquisition et qui sera calculée au jour de la signature de la promesse sur la base du dernier bilan ou d’une situation de moins de trois mois.
• D’autre part, il peut se passer plusieurs mois entre la promesse et la signature définitive, et la valeur des titres ne sera plus la même le jour de la cession définitive.  Elle pourra notamment être supérieure si l’exploitation a été rentable. Un complément sera alors demandé lors de l’ajustement de prix post-acquisition.

Vous devez donc bien anticiper cette étape afin d’éviter les déconvenues.

#2 – Ne pas sous-estimer les travaux/achats d’équipements

Après l’acquisition, des travaux seront souvent à envisager. Le budget devra être étudié avec précision (devis, conseils d’architectes spécialisés, échange avec d’autres hôteliers…) en anticipant un éventuel dépassement de budget et de temps, et en prévoyant dans le business plan la perte d’exploitation liée aux travaux. Ne pas oublier également de prévoir un budget pour les nouveaux équipements (cuisine, laverie, …).

#3 – Bien évaluer la valeur du foncier

L’évaluation immobilière est en général demandée par les banques. Pour réaliser cette évaluation, vous avez le choix entre ces trois méthodes :

1.   Méthode par revenu ou par capitalisation de la valeur locative actuelle de l’hôtel. Cela consiste à prendre pour base la valeur locative préalablement déterminée, puis à la capitaliser au moyen d’un taux de rendement adéquat. Dans l’hôtellerie, les rendements sont intéressants (en moyenne de 5%), car le locataire est unique et conserve l’exploitation sur une durée importante. Compte-tenu de son activité, il prend soin de l’immeuble afin de maintenir son outil de travail, ce qui sécurise et motive les investisseurs immobiliers.
2. La méthode par la capacité d’emprunt. Elle considère le loyer comme étant la capacité de remboursement d’un emprunt d’acquisition majoré de l’apport minimum exigé par l’emprunteur. Pour ce calcul, on retient généralement un apport allant de 30 % à 50 % en fonction du type de produit. La durée d’emprunt peut être de quinze ou vingt ans, et le taux de l’emprunt est celui en vigueur moment de l’évaluation. Le montant du loyer devra alors correspondre aux échéances de remboursement. Cette méthode a tendance à minimiser la valeur des murs. Il est donc important de croiser plusieurs méthodes.
3. La méthode des comparables. Cette méthode nécessite d’avoir des références de transactions récentes et comparables. La sélection du bien doit tenir compte de la localisation, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, du loyer et des possibilités de reconversion.

#4 – Estimer les droits d’enregistrement (lors de rachat de parts, d’actions ou de fonds de commerce)

• Pour la cession de fonds de commerce, de clientèle ou de droit au bail, l’acquéreur (sauf convention contraire) doit verser des droits d’enregistrement dont le montant global, calculé sur le prix de cession est de :
• 0 % pour la fraction du prix inférieure à 23 000 € ;
• 3 % pour la fraction du prix comprise entre 23 000 € et 200 000 € ;
• 5 % pour la fraction du prix supérieure à 200 000 €.
• Pour les parts sociales, le calcul du coût d’enregistrement correspond à 3 % du prix de cession, diminué d’un abattement par part sociale cédée d’une valeur de 23 000 € sur le nombre total de parts, ce qui donne pour le coût d’enregistrement : Prix de cession – [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ Nombre de parts total)] × 0,03. Attention : pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière, le taux passe à 5 % : Prix de cession – [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ Nombre de parts total) ] × 0,05. Exemple: Monsieur X souhaite acquérir 60 % des parts sociales d’une SARL au capital de 5 000 €, divisé en 100 parts sociales de 50 € chacune. Pour ce faire, il achète 60 parts dont la valeur vénale est fixée à 1 000 € chacune, soit un prix de cession de 60 000 €. Ce qui donne un droit d’enregistrement de : [60 000 – (60 × (23 000 ÷ 100)] × 0,03 = (60 000 – 13 800) × 0,03 = 1 386 €. Si le montant des droits est inférieur à 25 €, cette somme est due à titre de minimum de perception.
•  Pour les cessions d’actions, cotées ou non cotées, s’applique un droit d’enregistrement de 0,1 % sans aucun plafonnement, soit un droit de : Prix de cession ÷ 1 000. Attention, la cession peut être exonérée de droits d’enregistrement, qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales, dans les cas suivants :
  – cession de titres dans le cadre du rachat de ses propres titres par une société ou d’une augmentation de capital, sous certaines conditions ;
  – cession de titres de sociétés placées sous sauvegarde ou redressement judiciaire ;
  – cession de titres entre sociétés faisant partie du même groupe (régime d’intégration fiscale).

#5 – Estimer les autres frais

Parmi ces frais dits « cachés », n’oubliez pas de prendre en compte les frais d’expert-comptable, les frais d’avocat, les frais d’évaluation…

Une fois réalisé l’évaluation de vos besoins financiers, il vous reste à faire le tour de toutes les solutions de financement.

Notre dossier complet :

• Rachat d’hôtel : comment monter un dossier de financement ?
• Rachat d’hôtel : comment optimiser le montage financier ?
• Rachat d’hôtel : comment bien évaluer l’affaire ?
• Rachat d’hôtel : quelles solutions de financement ?