Rachat d’hôtel : comment bien évaluer l’affaire ?

Vous avez le projet de racheter un hôtel ! Même si c’est un coup de cœur, vous devez prendre le temps d’évaluer le potentiel de l’affaire pour pouvoir bien l’expliquer à la banque. Voici une liste des éléments essentiels à prendre en compte pour vous assurer de la bonne valeur des titres ou fonds de commerce et des murs.

#1- La valorisation d’un hôtel

En général, pour valoriser le fonds de commerce d’hôtel, il importe d’appliquer sur le chiffre d’affaires annuel un taux compris entre 80 et 300%. Pour définir ce taux, il faut tenir compte en priorité du taux d’occupation, mais également de tous ces critères qui sont autant de questions à se poser :

• La qualité de l’emplacement : centre ou périphérie de ville, lieu de passage, proximité d’un axe routier, d’une zone d’activités, d’un centre d’intérêt régional ou national (parc d’attractions, patrimoine historique, zone touristique)
• La qualité des chambres, le niveau de confort (Climatisation, chauffage),
• L’état des locaux (entretien, dates des derniers travaux),
• Les aménagements intérieurs (éléments de décoration et de design),
• Le nombre de lits, chambres, couverts, place terrasse, bar, salles de séminaire,
• Les surfaces (possibilités d’extension),
• L’environnement : place de parking, espace détente (Piscine et spa), loisir (Parcs et jardins),
• Le matériel (date d’acquisition et état de marche),
• Les contrats de bail et carnets d’entretien et d’aménagement,
• Les équipements informatiques et technologiques, sans oublier la télésurveillance… et les travaux à prévoir,
• Les normes réglementaires (accès handicapés), de sécurité (risques d’incendie ou électriques),
• La typologie de la clientèle et saisonnalité : de passage, pour affaire, de tourisme ; familiale ou professionnelle ; courte ou longue durées… Estimez cette clientèle par périodes calendaires car à moins d’être situé au cœur d’une grande agglomération, votre établissement sera certainement sujet à des cycles de fréquentation à forte variation.

Il est également vivement recommandé de faire au préalable une enquête de voisinage, et de vérifier les nuisances éventuelles (sonores, olfactives, de pollution…).
Attention dans vos calculs, il convient d’y faire entrer :

• le montant du loyer si la société est locataire des murs,
• la valeur de l’immobilier qui s’ajoute à la valeur du fonds de commerce si la société est propriétaire.

#2 – La rentabilité d’un hôtel

La méthode la plus utilisée mais la moins avantageuse, c’est d’utiliser le chiffre d’affaires qui peut être élevé avec une rentabilité nulle.

L’autre méthode est de tenir compte de l’EBE (excédent brut d’exploitation). Cet indicateur clé apparaît dans les soldes intermédiaires de gestion fournis par l’expert-comptable. Il représente les ressources tirées de l’exploitation après le paiement des charges de personnel, mais avant l’imputation des dotations aux amortissements. En clair, l’EBE est le reflet de la performance opérationnelle de l’hôtel. Il mesure sa rentabilité. Le montant EBE doit permettre de rembourser votre crédit et vous payer. Plus l’EBE est élevé, plus l’hôtel est rentable, et plus la valorisation de l’hôtel sera importante. Cette valorisation se fait en multipliant l’EBE retraité par un coefficient qui peut être variable.
Attention ! Pour obtenir l’EBE d’une exploitation « normale », il convient de procéder aux ajustements suivants :

• Retraiter les éventuelles charges exceptionnelles (exemple : frais d’avocat pour contentieux),
• Ajuster la rémunération du dirigeant si elle est trop élevée ou faible par rapport au poste qu’il occupe,
• Analyser les management fees entre la société fille et la société mère (dans le cas de montages LBO/holding),
• Retraiter certains frais pas repris par l’acheteur (exemple : voiture et frais afférents),
• Diminuer l’EBE du loyer du murs dans le cadre ou le vendeur est propriétaire des murs et ne vend que le fonds de commerce…

#3 – Le potentiel d’un hôtel

Pour mesurer le potentiel d’un hôtel, deux éléments prioritaires sont à prendre en compte :

• Le taux d’occupation (il doit être au moins de 60% pour être acceptable),
• Le prix des chambres.

Avec ces deux éléments, il faut :
1)    Appliquer cette méthode de calcul appelée « méthode du millième » = Nombre de chambres total x taux d’occupation x 1000 = Valeur « fonds + murs »
2)    Evaluer le chiffre d’affaires mensuel en prenant en compte :
– Le nombre de chambres disponibles à la vente, – Le taux d’occupation (TO) qui indique le niveau moyen de fréquentation d’un hébergement sur une période donnée,
– La recette moyenne par chambre louée (RMC), qui correspond au prix moyen auquel est vendue une chambre sur une période donnée,
– Le RevPAR (revenu moyen par chambre disponible) qui est le reflet des performances d’un établissement à la fois en termes de fréquentation et de prix moyen,
3)    Analyser la saisonnalité et les années précédentes : horaires d’ouverture (ouverture aux horaires du petit déjeuner, déjeuner, dîner),
4)    S’informer des projets de quartier (implantation de bureau, festival ou salon…),
5)    Tenir compte des nouveaux services (Licence IV, Mini bar…),
6)    Evaluer la méthode de réservation, notamment le niveau de dépendance (attention au dépassement des 30%),
7)    Vérifier les trois points du plan de communication : signalisation physique, présence en ligne (site Internet, réseaux sociaux) et référencement dans les guides.

#4 – L’audit social d’un hôtel

Si la législation vous oblige à reprendre en l’état tous les contrats de travail, il n’en reste pas moins qu’une étude minutieuse de chaque cas individuel s’impose au travers d’un audit social. Faites un état des lieux des effectifs en évaluant :

• Le coût de la masse salariale : salaires + charges. A savoir que le ratio de personnel est clé. Dans un hôtel de 5 étoiles, il avoisine les 36 %, mais chute à 28 % pour un hôtel 2 étoiles.
• Les contrats de travail : nombre, ancienneté, horaires, temps de travail, point congés…
• Les représentants du personnel et conditions,
• Les postes et profils, les litiges, la convention collective
• Les actions à mener telles que résolution de litiges en cours et licenciement.

Au besoin, faites-vous accompagner par un avocat en droit social.

Dernier conseil, pour rassurer complètement le banquier, il peut être judicieux de faire appel à un spécialiste de l’évaluation hôtelière pour le fonds de commerce/titres, comme pour les murs.

Emmanuelle Verbaere et CrediPro Paris-Montparnasse sont à vos côtés pour votre projet de rachat d’hôtel.

Notre dossier complet :

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