Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier – CBI ?

Le crédit-bail immobilier séduit de plus en plus d’entreprises désireuses d’acquérir ou construire leur bien immobilier professionnel. Cette solution comporte en effet de nombreux avantages et a su s’adapter au marché pour devenir une technique de financement incontournable.

CrediPro Bordeaux Rive Droite vous en dit plus en 10 questions – réponses

1. Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier – CBI ?

Le crédit-bail immobilier (CBI) est une technique de financement fondée sur un contrat de location portant sur un bien immobilier à usage professionnel entre un établissement financier spécialisé (le crédit bailleur) et votre entreprise (le crédit preneur) assorti d’une promesse de vente permettant, à terme, d’acquérir le bien pour un prix convenu dès l’origine.

Il s’agit en quelque sorte d’un mécanisme de « location – accession » vous permettant de profiter de la souplesse d’un contrat de location tout en aillant la sécurité de pouvoir devenir propriétaire du bien au terme du contrat de location.

2. Pour quel type de bien ?

Le CBI est réservé à des locaux à usage professionnel qu’ils soient à construire ou existant, avec la possibilité de réaliser des travaux d’aménagement ou d’extension.

Il va donc exclure les locaux d’habitation et les projets portant uniquement sur l’acquisition de terrain.

3. Pour quel montant et quelle durée ?

La solution crédit-bail immobilier s’adresse à des investissements significatifs, généralement au-delà d’un million d’euros. Pour autant, certains établissements financiers sont à même d’intervenir sur des projets de moindre ampleur et souvent à partir de 500.000 euros

La durée de financement est régulièrement comprise entre 10 et 15 ans.

4. Qui peut recourir à ce mode de financement ?

Le CBI s’adresse à toute personne morale exerçant une activité professionnelle, quel que soit son domaine d’activité (artisan, commerçant, industriel, profession libérale…), sa taille (TPE, PME, PMI, ETI…) et sa forme juridique (SCI, SARL, SAS…)

Il concerne également les investisseurs immobiliers souhaitant acquérir un bien afin de le louer. Cet usage s’est particulièrement rependu ces dernières années, les investisseurs immobiliers ayant bien compris les avantages de cette technique de financement.

5. Quels sont les établissements financiers spécialisés dans le financement d’opération de crédit-bail immobilier ?

35 établissements financiers proposent cette solution de financement ⁽¹⁾. Les principaux établissements bancaires disposent de leur organisme dédié mais quelques sociétés financières indépendantes sont également spécialisées dans ce type d’opération.

La bonne démarche consiste évidemment à solliciter un professionnel du financement comme CrediPro Bordeaux Rive Droite afin d’identifier l’ensemble des informations nécessaires à l’élaboration de votre investissement immobilier.

6. Alors pourquoi recourir au crédit-bail immobilier ?

C’est avant tout un financement plus accessible que le crédit bancaire classique. En effet, il procure à l’établissement financier la garantie de la propriété du bien. Même si l’intérêt du crédit bailleur n’est évidemment pas de conserver le bien de son client, c’est un élément rassurant pour financer plus facilement un projet immobilier.

Pour votre entreprise et votre projet, l’avantage principal réside dans l’économie de fonds propres réalisée. Le niveau d’apport ou d’autofinancement exigé en CBI est nettement plus faible qu’en crédit bancaire classique.

L’avantage fiscal du crédit-bail immobilier est également à prendre en compte dans la mesure où le loyer payé par l’entreprise (équivalent au remboursement de l’échéance de prêt) est une charge fiscalement déductible.

La souplesse procurée par le crédit-bail immobilier est enfin un élément important à prendre en compte : différé de remboursement, franchise de loyer, loyer progressif ou saisonnier, valeur de rachat en fin de contrat …sont autant de leviers à actionner pour adapter votre montage financier à la situation de votre projet immobilier

7. Et au terme du contrat, que se passe-t-il ?

A la fin du contrat de crédit-bail, trois solutions s’offrent à vous :

Vous pouvez acquérir le bien en levant l’option d’achat pour le montant qui a été défini à l’origine : c’est la situation la plus courante et évidemment la plus avantageuse pour vous !

Vous ne souhaitez pas lever l’option d’achat et vous allez alors restituer l’immeuble au bailleur : ce cas de figure est peu courant mais possible si le bien ne vous convient plus ou que vous avez un autre projet immobilier en perspective.

Vous poursuivez votre contrat de location : vous convenez alors avec votre crédit bailleur d’une nouvelle date d’option d’achat ou d’une nouvelle durée de location

8. Peut-on céder ou devenir propriétaire de l’immeuble en cours de contrat ?

Oui, et il existe différentes possibilités :

Tout d’abord, la levée d’option anticipée qui va vous permettre de devenir propriétaire de votre bien avant le terme du contrat. Cette option, négociable lors de la signature du contrat, s’apparente au remboursement anticipé de votre crédit. Attention cependant dans ce cas aux pénalités de remboursement anticipé et aux frais annexes.

Cette première étape réalisée, vous pourrez alors céder votre immeuble comme bon vous semble.

La cession du contrat : vous avez en effet la possibilité, sous réserve de l’accord de votre crédit bailleur, de céder votre contrat de crédit-bail à votre acheteur qui va alors reprendre l’ensemble des engagements prévus au contrat et notamment le remboursement des loyers.

Dernier cas de figure, particulièrement adapté si le contrat de crédit-bail immobilier a été conclu avec votre SCI patrimoniale, vous pouvez en céder les parts. Sous réserve toujours de l’accord de votre bailleur, vous vendez de cette manière votre contrat de crédit-bail et donc votre bien immobilier. Cette solution est particulièrement adaptée afin de bénéficier d’une fiscalité avantageuse ou dans le cadre d’une transmission de patrimoine.

9. Qu’appelle-t-on la cession-bail ?

La cession-bail est un cas particulier dans lequel le propriétaire d’un immeuble vend son bien à un crédit-bailleur et le prend simultanément en crédit-bail immobilier. Les avantages ?

Avant tout, bénéficier du profit de la vente pour se constituer une trésorerie immédiatement disponible.

Vous renforcez ainsi votre situation financière, vous pouvez anticiper de nouveaux investissements et votre développement ou réorganiser l’endettement de votre entreprise.

Vous conservez la jouissance et l’usage de votre bien immobilier. Vous avez de plus la garantie de pouvoir en devenir à nouveau propriétaire au terme du contrat à un prix défini.

Enfin, vous valorisez votre patrimoine à la valeur actuelle de l’immeuble par rapport à sa valeur nette comptable ou historique.

10. Quels intérêts pour les professionnels de l’immobilier ?

Les professionnels de l’immobilier ont compris depuis bien longtemps l’intérêt du crédit-bail immobilier : financement sur mesure adaptable à différentes typologies de projet, conseil avisé apporté par une société financière spécialisée et coutumière d’opérations immobilières, apport financier limité, avantage fiscal…autant de leviers convaincants pour financer et développer son patrimoine immobilier professionnel.

Ainsi, en 2021, 1547 opérations de crédit-bail ont été réalisées en France pour un volume d’investissement de près de 5 milliards d’euros ⁽²⁾. Et l’année 2022 s’annonce avec une croissance à deux chiffres.

Alors ayez le bon réflexe : contactez votre conseiller CrediPro Bordeaux Rive Droite qui vous orientera et vous accompagnera dans le montage financier le plus adapté à votre projet immobilier.

^{(1) (2)} Source : ASF France (Association Françaises des Sociétés Financières) / www.asf-france.com

N’hésitez pas à contacter CrediPro Bordeaux Rive Droite afin de bénéficier de notre expertise et de notre accompagnement pour le financement de vos projets professionnels.

Emmanuel Chataigné – CrediPro Bordeaux Rive Droite
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